建筑中电梯的采购、安装、使用和管理
随着城市化进程的迅速发展和高层建筑的普及，电梯的应 用也越来越普及，除了住宅小区、办公楼以外，各大商场、超市、旅游景点、火车站、地铁站、机场等人员密集场所的自动扶 梯、观光电梯乃至自动人行道用量都相当大，因此也催化了电梯 相关产业的飞速发展。目前，我国保有电梯300万台，已成为全 球电梯产量和用量最大的国家。
随着电梯数量的激增，电梯安全问题曰益凸显。时有发生的 电梯事故给大家敲响了关注电梯安全的警钟，由电梯维修保养不当、监督管理无力等引起的一系列新的社会问题也曰益凸显。
那么应采取什么方式来管理和使用高层建筑内的电梯呢? 笔者认为政府方面要从完善法律法规、加强监督管理、推进电梯检验机构市场化为重点，电梯管理单位建立电梯设备使用管理 制度、构建应急反应体系和提高管理人员水平几方面为重点以 外，用户方面的自身设备管理也需要采取合理的方式，本文主要介绍关于电梯的采购、使用和管理单位的合理方法，按照电梯的 采购、安装、使用和管理几个步骤分别阐述，解决电梯相关问题 的一些途径和对策，也为日后电梯的安全管理和更长久的运行提供了一些参考意见。
1电梯采购阶段
通常电梯采购是由房地产开发公司进行的，但房地产开发 公司通常是不会备有专业的电梯工程师，而往往由其他专业的机电工程师兼任。由于电梯属于特种设备范围，国家对其的规定及 要求也相对严格，采购时的技术对接人不够专业会直接影响后 期的定型、安装及使用，所以若是有很多电梯的开发项目还是需要一个专职的电梯工程师来进行与电梯相关工作的对接。例如电 梯机房和井道的土建工程，电梯设备的供配电工程等。
在建筑设计时要考虑建筑的结构特点及用途来确定电梯的 类型、速度、载重量、控制方式等数据，还要考虑到相关消防和建筑设计标准的规定。尽量在安装完后不进行返工为佳。然后根 据需求来进行选型和招标工作，由于我国是个电梯大国，电梯生 产厂家繁多，其中不乏贴牌和假洋品牌，往往一些公司的技术能力售后服务不佳，所以在选定电梯品牌时一定要多做调研，尽量 选择市场上口碑较好的品牌以及技术成型电梯型号。另外付款方 式比对也是需要考虑的因素。
2电梯安装阶段
电梯到货之前电梯的生产厂家检查土建工程是否符合电梯 安装及相关标准的要求，还要做好现场的各种防护工作，对与图纸要求不符合情况应尽快整改，以免影响安装工期及使用。
由于目前电梯安装工程通常采取生产商将电梯安装工程外 包给具有资质的电梯安装公司完成的方式，尽管这些公司具有相应的安装资质，但目前多数的安装队伍并不是人人具有电梯安装 资格证书，对于电梯最后的使用效果以及安装工程来讲都存在 着一定的隐患，所以在电梯安装队入场时地产公司或建筑公司一定要认真审核其安装人员是否有电梯安装资格以及电工和焊工 资格，并对其做好备案工作。
由于电梯安装工程的作业面广，与其他工程交叉作业的情 况也很普遍，所以电梯安装工程也要进行积极有效的信息沟通，以免因为工作交叉导致影响工期及返工事件的发生。
采购方的技术人员要经常查看电梯安装情况，以便于了解 现场情况。对于安装队不符合要求的行为要主动联系电梯安装工程的项目经理，并要求其整改，对于安装期间的中期检查，也 要积极参与，以便了解电梯安装期间的具体情况。
由于电梯在检验合格交付之前都是由生产商管辖，然而有 部分安装队伍会利用自身便利与其他的工程分包企业达成交 易，利用安装完毕但并未交付运送建筑材料及货物等，从中得到一定收入。部分电梯还未交付使用时就已经运行了上万次，而 且对非货运电梯来说，不合理的运送货物也影响电梯后期的运 行效果和寿命。所以在电梯安装期间，要严格规定电梯的使用方 式，合理使用电梯设备。投入使用前电梯也要由专业的管理人员 进行验收检查。所以物业和开发公司在这段时间内一定要做好电梯设备的交接工作，也要将电梯的各种资料一并交接。
3电梯使用阶段
电梯与其他商品一样，都有本身的保修期，一般的电梯保 修期为一年或两年，其保修合同内有双方责任范围以及保修范围等事项，一般电梯都会在建筑投入使用时开始使用，而在这个 阶段正是电梯故障高发期，但目前多数厂家对保修期的电梯维 保关注不足，认为新安装的电梯不存在问题，而且部分不重要的问题零部件不更换，等到出了保修期付费维保时让用户方购买 的现象也是有的。所以物业方一定要加强对电梯的管理以及与 电梯厂家维保的沟通，也需要建立电梯使用安全管理制度、电梯维保检查监督制度，以及电梯突发事件处理应急预案等规章制 度。物业方还要监管电梯的使用情况，避免由于人为及不合理使 用电梯造成的故障出现。
当电梯在保修期末期时，物业方应由专业工程师牵头与生 产厂家维保人员共同对电梯进行一次全面细致的检查，对保修期内存在问题的设备及部件提出更换要求，以免在后期付费更 换。在一切事项解决之后再将前期的工程担保金给予电梯厂家。
保修期过后就是付费维保期，国家规定电梯设备需要具有 维修保养和改造资质的单位来进行相关作业。这时的物业方可以选择继续使用厂商的售后进行维保或者聘请其他有相应资质 的电梯维保公司签订维保合同。目前这两种维保方各有以下特 点：电梯厂家具有比较成熟的售后服务体系，还有较强的技术能力以及所有原厂零部件的供应，但是其合同价格和零件价格比 其他维保单位要高;其他专业电梯维保公司通常技术水平良莠 不齐，对于部分零部件需要从其他渠道采购，但其维保合同费用比厂家维保要低。所以在这一点上，需要物业方结合自己的情况 选择维保方，但本人建议还是尽量选择与厂家售后签订维保合 同。
常用的维保合同有以下几种形式：
(1) 全包合同，这种合同一旦签订电梯维保公司就要负责除 合同约定的正常维保工作以外，电梯的所有非人为事故出现的故障零部件的维修与更换，而且都不需要付费，此类合同对用户方 来讲费用较高，但签订此类合同即可以避免维保期内因电梯故 障所发生其他费用，此类合同比较适合经济情况比较好和电梯数量较少的用户，或是电梯即将进入大修期的用户。
(2) 半包合同，这种合同价格相当于全包合同价格的三分之 一左右，此类合同的特点是电梯维保公司除了合同约定的正常维保工作以外，一般只会负责一定金额以内的零部件更换，对于规 定以外的零部件更换维修时则需要用户方购买。适合于经济情
况一般或者电梯数量多和电梯运行状态比较稳定的用户。
(3)清包合同，此类合同电梯维保公司只负责合同约定内对 电梯的维保工作，合同约定外的其余项目则需要用户方付费，适合于电梯使用不频繁，而且不想将电梯报停的单位。
用户方可根据自身情况来选择维保公司及维保合同，但要 注意无论是哪种合同国家规定对电梯的维保工作都是15天一次 的。
4电梯设备管理
电梯在投入使用之前，作为用户方的物业公司就应建立与 电梯管理有关体系文件，其中包括电梯的检查管理制度、电梯维保的监督检查标准、电梯在各种紧急情况的预案等文件，以应对 各种情况的发生。同时也要指定持电梯管理员证的人员根据体 系文件要求对电梯进行曰常管理，做到按时巡视检查并记录，监督使用安全和维保质量，及时反映问题，保证设备的正常运行。
对于维保公司的监督通常采取三种方法，一种是旁站检 查，一种是平时抽查，最后联合维保公司进行联席检查。对于检查中查出维保公司不足要立即通知维保公司更正，必要时可根 据合同约定采取一定的经济措施制裁维保公司的不当行为。每 次维保后电梯管理员都要确认维保内容后对维保记录签字并存档。
关于电梯在使用中的节能问题除了设备自身固定特性问题 不可以改变以外，还有其他方法可以做到减少电梯的运行及节能的方法。对于没有能量回馈装置的电梯可以加装该装置以起到节 能作用，但是该设备效率不是特别的高，所以对于采用有齿轮、 异步电机驱动的曳引机的电梯可以采用。多台电梯要采取群控方式合理分配电梯停靠层，提高使用效率。电梯也可以采取空闲时 不返回基站的运行方式，电梯内的照明和其他设施也要采取节能 的设备和方式，也可以通过加装刷卡器来控制电梯使用，这样既可以保证电梯费的收取，又可以有效地控制电梯的运行次数。
关于电梯的使用寿命周期大概是15年左右，通常电梯的使 用周期是这样的，由于运行初期正逢建筑入住对电梯的使用频率较高，所以通常在保修期或运行1〜2年后需要进行一次检查确 定其情况决定是否需要中修。对于运行3〜5年的或经行过两次中 修的电梯则需要进行大修，钢丝绳的使用周期也以五年为限，期间出现断丝断股情况也需要更换。对于有齿轮曳引机第一次 更换曳引机油是在运行3 OOOh之后，以后每隔3〜4年更换一次即 可。对于使用15年以上的电梯则需要特检部门进行评估确定其是否能继续使用。若是被评估不能使用则需要动用大修资金对其 进行改造，通常的改造项目是电气控制系统及安全相关部件的更 换，轿厢、导轨和对重视情况更换。
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