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楼市两极分化已成必然 房产市场自我调节更为重要
Time:2016/2/26
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当下国内的楼市分化，是人口流动趋势的反射，也是基于复杂发展格局的必然，对此我们当有理性的预期和认知。
连日来，一线城市和部分二线城市楼市“发烧”，成了坊间热门话题。据报道，在上海，春节过后，突然上升的成交量让各大房产交易中心不堪重负;深圳官方则三天内两度对房价领涨全国问题作出回应;而南京房价冲破4万大关，当地还紧急出台政策降温，加大土地供应、调整拍地方式、严控捂盘惜售等“大招”密集“上线”。
多地楼市“发烧”，让人惊呼房地产业再开启疯狂模式。值得注意的是，近期楼市火爆并不具有普遍性，在一线城市及二线发达城市房价大幅飙升的同时，更多三、四线城市的房价虽在楼市去库存政策刺激下跌幅收窄，但其整体房价仍萎靡不振——国家统计局新近发布的1月份全国70个大中城市房价数据显示，新建住宅价格同比下降的城市有45个(以三、四线城市为主)，而上涨的25个城市，主要就是一线和二线发达城市。
这也标志着当下国内楼市的两极分化格局，这种分化之严重，可以说，是自1994年房改以来之所未有。正如有业内人士说的，中国楼市正在上演罕见的“天文异象”：多地大旱，急需落雨，但雨却落到涝区。
造成这种景象的原因是复合的：如央行降息、宽松信贷等对一线城市购房者心理预期的影响，还有热钱的“避险性投资”，还有购房者跟涨不跟跌等。但这些均构不成导致房价涨跌的核心因素，也难以解释当下楼市日趋扩大的分化态势。
应该看到，同样在宏观经济环境和货币政策，甚至在去库存政策优势更倾向于三、四线城市的情况下，一线城市和二线发达城市房价仍能够屡创新高，三、四线城市难能止跌回升，关键原因就在于人口流动风向，而产业结构变迁则是导致人口流动的关键推手。由此视角观察，就不难明白，当下楼市的两极分化其实是种必然，而且将来或成常态，短期内很难消弭。
在2012年之前，普遍性的房价两极分化现象之所以未形成，说到底，是因在新兴产业、现代服务业集聚的一线和二线发达城市持续高速发展的同时，以传统低端制造业为主体的三、四线城市也能在人口红利助推下保持增长，而这也保证了其一定基数的就业人口。但当下，在我国经济增速逐步放缓及人口红利不再之后，很多三、四线城市正处在落后产能加速被淘汰的转型期。相形之下，拥有更多科研、高校和金融等资源，其创新拉动和内需提振更容易得以实现的大城市，对人才的吸纳能力依旧强劲。
本质上，当下国内的楼市分化，是人口流动趋势的反射，也是基于复杂发展格局的必然。这也构成了房地产去库存面临的“基本面”，对此社会也应有理性预期。对三、四线城市而言，在降价消化房地产“存量”外，显然有必要加速转型，也更彻底地打破城乡间的壁垒、为人口流动提供完善公共服务。
而对于眼下多地楼市火爆局面，也不宜采取过多行政性干预措施。要做的，是根据土地价格溢价率，适时将竞投商品房转向竞投配建保障性住房建设，保障公租房等保障性住房的对需供应并完善其政策设计，对垄断抬价的房产中介加强约束等。总之，要让楼市之“热”或“冷”，变成市场自我调节下的正常状态。
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